2020年一季度上海辦公租賃市場回顧
發布時間：2025-05-14 點擊：326
一、2020年一季度上海地產大事件盤點
1、上海出臺土地新政，應對疫情支持服務企業發展
2月12日，圍繞抗擊疫情和服務企業平穩健康發展，上海市規劃和自然資源局發布《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》。新政策中，要求保持土地市場交易平穩有序、消除疫情對合同履約的影響、支持企業恢復生產和發展產業。
2、拿下內地總價地王 香港置地超300億摘徐匯濱江項目
2月20日下午，上海土地市場迎來一宗大單交易，徐匯濱江綜合體地塊最終由香港置地聯合體競得，成交價310.5億。此價格比2016年招商華僑城聯合體在深圳獲取的新會展商業用地高出0.5億，成為截至目前的內地第一總價地王。
信息顯示，該地塊為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，地上土地面積32.37萬平方米。其中，出讓面積23.13萬平方米；地下水平投影占地面積28.58萬平方米。建筑面積，地上計容建面為108.7萬平方米；地下建筑總面積不超過71萬平方米，其中地下商業面積不超過6萬平方米，具體以規劃審批方案為準。
3、上海落實辦公樓、園區房租減免國企名錄
2月27日，上海市出臺的《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》提出，中小企業承租本市國有企業的經營性房產從事生產經營活動的，免收2月、3月兩個月租金。日前上海市國有企業正積極落實該項政策。辦辦網了解到，目前涉及中小企業租戶的34家企業集團已對外發布公告，初步估計，市屬國有企業可減免的租金合計約25億元，惠及約3.5萬家中小企業。
4、上海發布浦東新區國土空間總體規劃
3月3日，上海市規劃和自然資源局公布了《上海市浦東新區國土空間總體規劃（2017-2035）》，功能定位為中國改革開放的示范區，上海建設“五個中心”和國際文化大都市的核心承載區，全球科技創新的策源地，世界級旅游度假目的地，彰顯卓越全球城市吸引力、創造力、競爭力的標桿區域。
根據《浦東總體規劃》，浦東將形成一個主城區（由中心城區和川沙主城片區組成），5個城市副中心（包括4個主城副中心和1個南匯新城中心，中心城內提升花木-龍陽路城市副中心功能，新增金橋、張江城市副中心，川沙主城片區內新增川沙城市副中心）。此外，根據上海市政府的批復，浦東要加快建設交通樞紐，新增鐵路上海東站，構建機場與鐵路一體化交通。
5、上海首個5g產業園金橋5g產業生態園開園
3月12日，金橋5g產業生態園開園暨開發區重點項目集中開工儀式在金橋開發區舉行。
金橋5g產業生態園是上海5g全覆蓋、提供完整5g產研條件的創新園。主要面向全球招引“國內頂尖、國際一流”的5g產業鏈相關平臺、龍頭企業和重要項目，助力金橋立于全球5g之巔，成為國內乃至全球5g技術的策源地、5g應用產業創新發展的經濟高地、5g全球高端人才和資源集聚地、成為傳統產業提質增效、新興產業培育壯大的示范區。
二、2020年一季度上海土地市場回顧
據辦辦網數據研究中心統計，2020年一季度上海土地市場新增經營性用地掛牌供應71宗，合計出讓面積2,979,962平方米。其中辦公用地為12宗，出讓面積總數為666,842平方米，占全部掛牌面積的22.38%，環比2019年四季度增長127.49%，同比2019年一季度增長260.49%。
2020年一季度，上海土地市場共成交56宗土地,成交總面積為2,839,026平方米，成交總金額為6,868,445萬元。
其中，辦公用地成交9宗，成交總面積606,628平方米，環比2019年四季度增長34.06%，同比2019年一季度增長238.81%；成交總金額為4,261,474萬元，環比增長93.15%，同比增長284.39%。
2020年一季度上海辦公用地成交量主要集中在2月份，單月成交7宗辦公用地，成交面積391,527平方米，占全季的64.64%。成交金額達3,568,399萬元，占全季的83.74%。
本季度上海土地市場，共6個區域有辦公用地成交，其中普陀4宗、徐匯、靜安、青浦、松江和崇明各有1宗。
在以上區域中，徐匯以單宗地塊成交23.13萬平方米，成交金額高達310.5億元成為本季度辦公用地成交體量和成交金額最多的區域。同時，該地塊也成為目前的內地第一總價地王。
三、2020年一季度上海辦公租賃市場需求解析
1、企業辦公選址區域需求
根據辦辦網數據統計，2020年一季度上海市辦公租賃市場中，浦東再度成為企業選址的首選區域，企業需求數量占整個需求市場的16.64%，占比幅度相較2019年四季度有所提升。閔行以占比13.14%的需求量緊隨其后，徐匯排名第三，占比11.39%。需求前五名的區域占據了整個需求市場的57.37%，占比幅度相較2019年四季度出現小幅下滑。
2、企業辦公選址租金需求
在2020年一季度的辦公租賃市場中，租金在3元/㎡·天以下的辦公項目成為最受關注的目標，需求占比達到48.03%，環比2019年四季度有所下滑，閔行和浦東是這個租金段最受關注的區域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年四季度有大幅度增長，需求占比達到8.15%，本季度能承受高昂租金的客戶更青睞把尋址目標放在靜安和浦東。
3、企業辦公選址戶型需求
而在租賃戶型面積的需求上，200平方米以下的小戶型需求占比為53.42%，相比2019年四季度有所下滑，浦東和閔行是這個戶型段最受關注的區域。而1000平方米以上的大戶型需求占比為8.90%，較2019年四季度也有一定下滑，靜安和黃浦則是這個戶型段最受關注的區域。
4、企業辦公選址軌交需求
根據辦辦網熱點統計，上海軌交9號線成為2020年度一季度最為熱門的軌交需求線路。
該條軌交線路西南起于松江區松江南站，途經閔行區、徐匯區、黃浦區，東北止于浦東新區曹路站，聯通了松江新城、徐家匯副中心、陸家嘴金融貿易區、世紀大道樞紐、金橋出口加工區、曹路大型居住社區等多個重要區域和客流集散點，全長約65公里，共設35座車站。
該條軌交線路沿線的辦公樓一季度租金均價為3.84元/㎡·天，環比2019年四季度略有下滑，其中，打浦橋站周邊的辦公樓租金均價最高，為5.79元/㎡·天。
5、市場需求主力產業類型
雖然本次疫情對餐飲業、旅游業和零售業等行業造成重創，但同時也刺激了另一些企業的加速增長，如醫療制造、在線教育和游戲、企業在線辦公服務等；同時，隨著金融業開放利好政策的落地，外資金融機構的進駐及業務擴張將也帶來新的辦公租賃需求；再加上5g商用全面啟動，推動了人工智能、大數據和云計算等產業的提速發展。整體來看，專業服務業、金融業、tmt產業和制造業依舊是整個上海辦公租賃市場的主力需求支柱，疫情并沒有對這些主力需求行業形成太大沖擊。
四、2020年一季度上海辦公租賃市場租金走勢
2020年一季度，受疫情影響，全市租金整體仍處于下行通道，縱觀各區，除了黃浦、楊浦和閔行等有限區域繼續持平外，其他各區的平均租金相比2019年四季度均有微幅下跌。其中，靜安以5.13元/㎡·天的租金均價繼續成為本季度企業辦公空間成本最高的區域。
同時根據辦辦網數據統計，從上海目前運行的15條軌交線路沿線的辦公樓租金均價來看，4號線以4.91元/㎡·天的租金均價成為本季度租金均價最高的軌交線，另外，除了16號線，其他軌交線路的沿線租金均價相比2019年四季度均有所下滑。
五、2020年一季度上海辦公租賃市場供需側解析
2020年一季度，新冠疫情雖然對整個房地產市場的沖擊不可避免，但上海辦公租賃市場受到的影響相對有限，隨著疫情逐漸得到控制，各行各業相繼復工，上海辦公租賃市場也逐漸恢復正常，據辦辦網大數據統計，在經歷1、2月份的低迷后，3月份的市場需求有所回暖，全市一季度的辦公租賃需求總量和2019年四季度相比并沒有出現負增長。
在區域分布方面，各區市場的需求表現不一，浦東、閔行和靜安是一季度需求面積最多的區域，3個區合計需求辦公面積占整個市場的42.33%；同時閔行也是一季度需求增長幅度最大的區域，環比增長2.46%。而在主城區里，徐匯、虹口和楊浦的需求量則出現不同幅度的下滑。
本季度上海辦公租賃市場的新增供應則明顯放緩了腳步，全市各區的的供應量均出現不同幅度下滑，整體供應量環比2019年四季度下滑9.70%，
浦東、徐匯和閔行依然是本季度供應量最大的區域，3個區合計供應辦公面積占整個市場的46.48%。同時徐匯也是本季度主城區里供應量下滑幅度最大的區域，環比下滑11.21%。
六、2020年一季度上海企業空間流向綜合指數排名
“2020年一季度上海企業空間流向指數”基本顯示了本季度的企業空間的流向趨勢，浦東、徐匯和閔行依然是企業集中流向的熱門區域，擁有充裕的高品質辦公空間供應和租金優勢的新興商務區也將繼續吸引企業遷入，尤其是疫情影響下，企業對辦公成本更加敏感。
企業對辦公空間的訴求也日趨多元化，業主需要更關注辦公空間的差異化和增值服務，物業管理高品質、擁有更多停車位和綠色相關認證的寫字樓也成為疫情爆發后企業關注的焦點。
七、展望2020年二季度
展望2020年二季度，疫情對辦公租賃市場的負面影響預計進一步減弱，專業服務業、金融業、tmt產業和制造業等行業的繼續擴張將成為去化主力軍；持續復蘇的需求和新增供應的放緩有望回調市場空置率。更多空間業主將突破傳統的營銷方式，借助互聯網共享平臺打通企業租戶和空間業主的服務橋梁，提供全新的租賃體驗，加速項目空間去化，上海辦公租賃市場整體有望逐漸回暖。
上海港匯恒隆廣場資產優化，租金收入可觀
上海寫字樓出租：寫字樓就是一個企業的門面
上海寫字樓出租如何投資？
高力國際：上海產業園區市場需求二季度逐步復蘇
二季度上海寫字樓租金繼續下行
長租企業“有備而來” 上海房租還要漲多久？
上海寫字樓市場穩步回暖 陸家嘴商務中心率先蘇醒
上半年上海寫字樓市場僅4項目入市
1、上海出臺土地新政，應對疫情支持服務企業發展
2月12日，圍繞抗擊疫情和服務企業平穩健康發展，上海市規劃和自然資源局發布《關于全力應對疫情支持服務企業發展的若干土地利用政策》。新政策中，要求保持土地市場交易平穩有序、消除疫情對合同履約的影響、支持企業恢復生產和發展產業。
2、拿下內地總價地王 香港置地超300億摘徐匯濱江項目
2月20日下午，上海土地市場迎來一宗大單交易，徐匯濱江綜合體地塊最終由香港置地聯合體競得，成交價310.5億。此價格比2016年招商華僑城聯合體在深圳獲取的新會展商業用地高出0.5億，成為截至目前的內地第一總價地王。
信息顯示，該地塊為商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地，地上土地面積32.37萬平方米。其中，出讓面積23.13萬平方米；地下水平投影占地面積28.58萬平方米。建筑面積，地上計容建面為108.7萬平方米；地下建筑總面積不超過71萬平方米，其中地下商業面積不超過6萬平方米，具體以規劃審批方案為準。
3、上海落實辦公樓、園區房租減免國企名錄
2月27日，上海市出臺的《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》提出，中小企業承租本市國有企業的經營性房產從事生產經營活動的，免收2月、3月兩個月租金。日前上海市國有企業正積極落實該項政策。辦辦網了解到，目前涉及中小企業租戶的34家企業集團已對外發布公告，初步估計，市屬國有企業可減免的租金合計約25億元，惠及約3.5萬家中小企業。
4、上海發布浦東新區國土空間總體規劃
3月3日，上海市規劃和自然資源局公布了《上海市浦東新區國土空間總體規劃（2017-2035）》，功能定位為中國改革開放的示范區，上海建設“五個中心”和國際文化大都市的核心承載區，全球科技創新的策源地，世界級旅游度假目的地，彰顯卓越全球城市吸引力、創造力、競爭力的標桿區域。
根據《浦東總體規劃》，浦東將形成一個主城區（由中心城區和川沙主城片區組成），5個城市副中心（包括4個主城副中心和1個南匯新城中心，中心城內提升花木-龍陽路城市副中心功能，新增金橋、張江城市副中心，川沙主城片區內新增川沙城市副中心）。此外，根據上海市政府的批復，浦東要加快建設交通樞紐，新增鐵路上海東站，構建機場與鐵路一體化交通。
5、上海首個5g產業園金橋5g產業生態園開園
3月12日，金橋5g產業生態園開園暨開發區重點項目集中開工儀式在金橋開發區舉行。
金橋5g產業生態園是上海5g全覆蓋、提供完整5g產研條件的創新園。主要面向全球招引“國內頂尖、國際一流”的5g產業鏈相關平臺、龍頭企業和重要項目，助力金橋立于全球5g之巔，成為國內乃至全球5g技術的策源地、5g應用產業創新發展的經濟高地、5g全球高端人才和資源集聚地、成為傳統產業提質增效、新興產業培育壯大的示范區。
二、2020年一季度上海土地市場回顧
據辦辦網數據研究中心統計，2020年一季度上海土地市場新增經營性用地掛牌供應71宗，合計出讓面積2,979,962平方米。其中辦公用地為12宗，出讓面積總數為666,842平方米，占全部掛牌面積的22.38%，環比2019年四季度增長127.49%，同比2019年一季度增長260.49%。
2020年一季度，上海土地市場共成交56宗土地,成交總面積為2,839,026平方米，成交總金額為6,868,445萬元。
其中，辦公用地成交9宗，成交總面積606,628平方米，環比2019年四季度增長34.06%，同比2019年一季度增長238.81%；成交總金額為4,261,474萬元，環比增長93.15%，同比增長284.39%。
2020年一季度上海辦公用地成交量主要集中在2月份，單月成交7宗辦公用地，成交面積391,527平方米，占全季的64.64%。成交金額達3,568,399萬元，占全季的83.74%。
本季度上海土地市場，共6個區域有辦公用地成交，其中普陀4宗、徐匯、靜安、青浦、松江和崇明各有1宗。
在以上區域中，徐匯以單宗地塊成交23.13萬平方米，成交金額高達310.5億元成為本季度辦公用地成交體量和成交金額最多的區域。同時，該地塊也成為目前的內地第一總價地王。
三、2020年一季度上海辦公租賃市場需求解析
1、企業辦公選址區域需求
根據辦辦網數據統計，2020年一季度上海市辦公租賃市場中，浦東再度成為企業選址的首選區域，企業需求數量占整個需求市場的16.64%，占比幅度相較2019年四季度有所提升。閔行以占比13.14%的需求量緊隨其后，徐匯排名第三，占比11.39%。需求前五名的區域占據了整個需求市場的57.37%，占比幅度相較2019年四季度出現小幅下滑。
2、企業辦公選址租金需求
在2020年一季度的辦公租賃市場中，租金在3元/㎡·天以下的辦公項目成為最受關注的目標，需求占比達到48.03%，環比2019年四季度有所下滑，閔行和浦東是這個租金段最受關注的區域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2019年四季度有大幅度增長，需求占比達到8.15%，本季度能承受高昂租金的客戶更青睞把尋址目標放在靜安和浦東。
3、企業辦公選址戶型需求
而在租賃戶型面積的需求上，200平方米以下的小戶型需求占比為53.42%，相比2019年四季度有所下滑，浦東和閔行是這個戶型段最受關注的區域。而1000平方米以上的大戶型需求占比為8.90%，較2019年四季度也有一定下滑，靜安和黃浦則是這個戶型段最受關注的區域。
4、企業辦公選址軌交需求
根據辦辦網熱點統計，上海軌交9號線成為2020年度一季度最為熱門的軌交需求線路。
該條軌交線路西南起于松江區松江南站，途經閔行區、徐匯區、黃浦區，東北止于浦東新區曹路站，聯通了松江新城、徐家匯副中心、陸家嘴金融貿易區、世紀大道樞紐、金橋出口加工區、曹路大型居住社區等多個重要區域和客流集散點，全長約65公里，共設35座車站。
該條軌交線路沿線的辦公樓一季度租金均價為3.84元/㎡·天，環比2019年四季度略有下滑，其中，打浦橋站周邊的辦公樓租金均價最高，為5.79元/㎡·天。
5、市場需求主力產業類型
雖然本次疫情對餐飲業、旅游業和零售業等行業造成重創，但同時也刺激了另一些企業的加速增長，如醫療制造、在線教育和游戲、企業在線辦公服務等；同時，隨著金融業開放利好政策的落地，外資金融機構的進駐及業務擴張將也帶來新的辦公租賃需求；再加上5g商用全面啟動，推動了人工智能、大數據和云計算等產業的提速發展。整體來看，專業服務業、金融業、tmt產業和制造業依舊是整個上海辦公租賃市場的主力需求支柱，疫情并沒有對這些主力需求行業形成太大沖擊。
四、2020年一季度上海辦公租賃市場租金走勢
2020年一季度，受疫情影響，全市租金整體仍處于下行通道，縱觀各區，除了黃浦、楊浦和閔行等有限區域繼續持平外，其他各區的平均租金相比2019年四季度均有微幅下跌。其中，靜安以5.13元/㎡·天的租金均價繼續成為本季度企業辦公空間成本最高的區域。
同時根據辦辦網數據統計，從上海目前運行的15條軌交線路沿線的辦公樓租金均價來看，4號線以4.91元/㎡·天的租金均價成為本季度租金均價最高的軌交線，另外，除了16號線，其他軌交線路的沿線租金均價相比2019年四季度均有所下滑。
五、2020年一季度上海辦公租賃市場供需側解析
2020年一季度，新冠疫情雖然對整個房地產市場的沖擊不可避免，但上海辦公租賃市場受到的影響相對有限，隨著疫情逐漸得到控制，各行各業相繼復工，上海辦公租賃市場也逐漸恢復正常，據辦辦網大數據統計，在經歷1、2月份的低迷后，3月份的市場需求有所回暖，全市一季度的辦公租賃需求總量和2019年四季度相比并沒有出現負增長。
在區域分布方面，各區市場的需求表現不一，浦東、閔行和靜安是一季度需求面積最多的區域，3個區合計需求辦公面積占整個市場的42.33%；同時閔行也是一季度需求增長幅度最大的區域，環比增長2.46%。而在主城區里，徐匯、虹口和楊浦的需求量則出現不同幅度的下滑。
本季度上海辦公租賃市場的新增供應則明顯放緩了腳步，全市各區的的供應量均出現不同幅度下滑，整體供應量環比2019年四季度下滑9.70%，
浦東、徐匯和閔行依然是本季度供應量最大的區域，3個區合計供應辦公面積占整個市場的46.48%。同時徐匯也是本季度主城區里供應量下滑幅度最大的區域，環比下滑11.21%。
六、2020年一季度上海企業空間流向綜合指數排名
“2020年一季度上海企業空間流向指數”基本顯示了本季度的企業空間的流向趨勢，浦東、徐匯和閔行依然是企業集中流向的熱門區域，擁有充裕的高品質辦公空間供應和租金優勢的新興商務區也將繼續吸引企業遷入，尤其是疫情影響下，企業對辦公成本更加敏感。
企業對辦公空間的訴求也日趨多元化，業主需要更關注辦公空間的差異化和增值服務，物業管理高品質、擁有更多停車位和綠色相關認證的寫字樓也成為疫情爆發后企業關注的焦點。
七、展望2020年二季度
展望2020年二季度，疫情對辦公租賃市場的負面影響預計進一步減弱，專業服務業、金融業、tmt產業和制造業等行業的繼續擴張將成為去化主力軍；持續復蘇的需求和新增供應的放緩有望回調市場空置率。更多空間業主將突破傳統的營銷方式，借助互聯網共享平臺打通企業租戶和空間業主的服務橋梁，提供全新的租賃體驗，加速項目空間去化，上海辦公租賃市場整體有望逐漸回暖。
上海港匯恒隆廣場資產優化，租金收入可觀
上海寫字樓出租：寫字樓就是一個企業的門面
上海寫字樓出租如何投資？
高力國際：上海產業園區市場需求二季度逐步復蘇
二季度上海寫字樓租金繼續下行
長租企業“有備而來” 上海房租還要漲多久？
上海寫字樓市場穩步回暖 陸家嘴商務中心率先蘇醒
上半年上海寫字樓市場僅4項目入市