“現(xiàn)在深圳寫字樓租賃市場低迷，如果是投資性質(zhì)的大宗交易，購買目的是長期運(yùn)營出租，那買家勢必在算賬過程中發(fā)現(xiàn)回報(bào)數(shù)據(jù)不太好看，進(jìn)而影響他們的進(jìn)場意愿；但如果是自用型買家，由于市場處于調(diào)整期，今年價(jià)格估計(jì)整體會有一些松動(dòng)，對他們來說不妨是一個(gè)入市的好時(shí)機(jī)。”1月7日，在高力國際2018年深圳物業(yè)市場回顧與展望報(bào)告發(fā)布會上，談起近期深圳寫字樓退租趨顯對于投資市場的影響，高力國際深圳辦公樓服務(wù)部董事周之惠如是說。
從2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行業(yè)大面積退租的跡象正在加劇。高力國際華南區(qū)資本市場與投資服務(wù)部高級副董事林楚洲發(fā)現(xiàn)，去年上半年，很多寫字樓賣家對價(jià)格預(yù)期很高。但到了下半年，這個(gè)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生很大變化，價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)。
盡管如此，但寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊。根據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2018年11月，深圳共錄得9個(gè)寫字樓投資大宗交易，總交易額達(dá)79.16億元，這些大宗交易超過一半集中在深圳核心區(qū)域。
“從我們錄到的一些成交記錄中可以發(fā)現(xiàn)，2018年深圳寫字樓的買家大部分以自用為主，其中還有一些是政府行為。”林楚洲告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，去年深圳龍華區(qū)政府就購買了深圳北站附近寫字樓匯德大廈2期約6.54萬平方米物業(yè)，以及紅山6979共3萬平方米物業(yè)，交易總額共54億元，占深圳寫字樓全年交易總額的68%。“政府購買寫字樓，后期往往是作為孵化器來運(yùn)營。比如上述兩棟寫字樓均面向中小企業(yè)進(jìn)行招商，并帶有一定的租金補(bǔ)貼。”
以自用為主，這也意味著投資者在投資回報(bào)率這筆賬上不會算得很清楚。林楚洲稱，按照傳統(tǒng)基金對于投資寫字樓物業(yè)的要求，核心區(qū)域物業(yè)的凈回報(bào)率一般要達(dá)到3.5%以上。但深圳物業(yè)價(jià)格普遍偏高，若單獨(dú)測算投資回報(bào)率，目前深圳比較難找到已經(jīng)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的標(biāo)的。
相比2017年，上述寫字樓的交易額仍有所萎縮，這主要是資金流動(dòng)性緊縮導(dǎo)致2018年下半年寫字樓投資市場活動(dòng)減緩。
在市場資金變得異常緊張，資金成本不斷飆升的背景下，深圳整體投資市場無論是成交數(shù)量還是總成交額，都沒有實(shí)現(xiàn)增長。截至2018年11月，深圳共錄得16個(gè)大宗交易記錄，總交易額200億元左右。
“去年很多已經(jīng)小有進(jìn)展的交易，下半年因市場資金緊張沒辦法完成。而且，過低的收益率差使投資者對當(dāng)下進(jìn)入深圳市場持猶豫態(tài)度。”林楚洲指出。
林楚洲的團(tuán)隊(duì)在2018年一整年接待了很多希望在深圳投資長租公寓的機(jī)構(gòu)，這些投資者積極尋找合適標(biāo)的，但一直找不到可下手的物業(yè)。
“潛力巨大，但進(jìn)場機(jī)會有限”——這是高力國際對長租公寓投資市場的總結(jié)。林楚洲告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，目前長租公寓還沒有真正實(shí)現(xiàn)盈利的投資。投資運(yùn)營商以做大規(guī)模為主，對于一些想購買物業(yè)進(jìn)行改造的投資者來說，普通長租公寓難以算賬，后期改造成高端長租公寓才是首選。
值得關(guān)注的是，三年來一直未發(fā)生交易的深圳零售地產(chǎn)，在2018年首次出現(xiàn)整棟成交。亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買深圳怡景中心城。
公開資料顯示，怡景中心城位于深圳市福田中心區(qū)，與深圳會展中心地鐵站無縫連接，總占地面積約4.3萬平方米，總建筑面積約14萬平方米，商業(yè)面積近12萬平方米，原由怡景集團(tuán)投資約7億元開發(fā)，2007年正式開業(yè)。
“領(lǐng)展現(xiàn)在的資產(chǎn)布局，國內(nèi)占10%，香港占90%，但領(lǐng)展未來可能將提高其國內(nèi)資產(chǎn)的比例，具體目標(biāo)是國內(nèi)占30%，香港占70%。”
高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光說。
林楚洲表示，領(lǐng)展本身在購物中心運(yùn)營方面有很強(qiáng)的能力，收購中心城項(xiàng)目之后可以做一些運(yùn)營提升，若干年后如果運(yùn)營得好，他們可以以更高價(jià)格出售獲取更高的回報(bào)。
據(jù)了解，深圳怡景中心城的租金回報(bào)率可以達(dá)到4%以上，而香港一般購物中心交易的回報(bào)率，目前只有2%左右。按照高力國際的測算，零售物業(yè)是收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達(dá)到5%。
“我們在市場的接觸中觀察到，深圳中心城的整售并不是一個(gè)個(gè)案，未來會有更多的購物中心成交。”林楚洲稱，他們發(fā)現(xiàn)一些投資機(jī)構(gòu)對深圳大型零售物業(yè)的投資機(jī)會開始表現(xiàn)出濃厚興趣，去年深圳有兩宗大宗零售物業(yè)的成交，今年也陸續(xù)有買家在考察其他的購物中心。
投資者的青睞主要基于兩個(gè)原因，一是隨著深圳購物環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣從傳統(tǒng)單純的購物轉(zhuǎn)變成體驗(yàn)式消費(fèi)，在面臨香港競爭方面有很大提升；二是深圳零售物業(yè)的供應(yīng)量正在增長，預(yù)計(jì)2019年新增入市的零售物業(yè)將超過140萬平方米，其中約60%集中在新興區(qū)域。
“零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新的投資機(jī)會，未來戰(zhàn)略定位和運(yùn)營能力將成為投資零售地產(chǎn)的核心能力，社區(qū)商業(yè)將受到更多關(guān)注。”林楚洲表示。


乙級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)
法官進(jìn)寫字樓“摸底”，2小時(shí)查封134處房產(chǎn)
明年國內(nèi)寫字樓市場空置率或?qū)⒗^續(xù)攀升
上海寫字樓租賃需要關(guān)注哪些重點(diǎn)？
三季度重點(diǎn)城市寫字樓市場概要
高力國際：廣州寫字樓需求降到十年新低
風(fēng)水植物的選擇-辦公裝修
上半年全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下跌